ANREGUNGEN UND BEDENKEN zum aktuell vorgestellten Investorenkonzept „Ranischberg-Ziegelstadel“


Egal wo man hinhört, egal mit wem mach spricht: die Informationsausstellung zu den aktuellen Bauleitplanungen und anderen großen Vorhaben in der Marktgemeinde Isen wird ausgesprochen positiv wahrgenommen. Auch wir von ISENWERK sind beeindruckt wie schnell und konsequent ein zentrales Thema des Kommunalwahlkampfs vom Rathaus in einem ersten Schritt in die Tat umgesetz wurde.

Vielen Dank dafür !

Uns gibt es die Gelegenheit allem voran die geplante große Ortserweiterung

Ranischberg-Ziegelstadel aus unserer Sicht zu kommentieren. Wir sind der Meinung, dass es wichtig ist auch eine andere als die bislang bei den Entscheidern vorherrschende Meinung zu vertreten, nämlich die, dass es weder „gesetzt“ ist noch unumkehrbar in diesem hohen Maße und in diesem städtisch anmutenden Konzept einen neuen Ortsteil aus dem Boden zu stampfen. Darin soll der Wohnraum des eigentlichen Ortes Isen mit einem Schlag um mehr als 10% erweitert werden: ca. 160 Wohnungen für ca. 500 Menschen haben eine vielschichtige Wechselwirkung mit dem Ort (von Verkehrsanbindung bis zur Nahversorgung).


Es muss die Grundsatzüberlegung gestattet sein, ob man nicht an anderer Stelle in Isen, z.B. im Bereich des sich spätestens mit Umsiedelung des Ärzte- und Apothekenzentrums herausbildenden neuen Ortsschwerpunktes „Isen Süd“, ein hohes Maß an baulicher Verdichtung fördert, anstelle es wie hier am Ortsrand zuzulassen.

Um es vorweg zu nehmen: natürlich sind wir der Meinung, dass es eine Verdichtung gegenüber den bislang bevorzugten Einfamilien- und Doppelhäusern geben muss. Genauso sind wir aber auch der Meinung, dass das nicht unkritisiert in eine vermarktungsfreundliche Maximierung umschlagen darf. Aus sonst vielleicht 40 – 60 Einfamilen- und Doppelhäusern müssen nicht gleich 160 Wohneinheiten werden, es müssen nicht 9 Dreigeschosser werden, vielleicht genügen 1-2 als Markierung einer städtebaulich wichtigen Stelle im Baugebiet.


Wir sind der Überzeugung, dass das vorliegende Konzept so überarbeitet werden kann, dass es weniger städtisch und dicht, dafür mehr dörflich und offen ist, dies ohne damit ein (fragwürdiges) Idyll zu meinen. Das Konzept darf dabei auch „isnerischer“ werden, weniger austauschbar in seiner Grundkonzeption. Was das im Einzelnen ist und bedeutet, könnte in workshops oder am runden Tisch mit allen Beteiligten erarbeitet werden, mit interessierten Bürgerinnen und Bürgern, der Verwaltung mit unserer neuen Bürgermeisterin, dem weitgehend neuen Gemeinderat und natürlich den Investoren, die genauso wichtig sind und bei größeren Ortsentwicklungen eine zentrale Aufgabe übernehmen. Ebenso wichtig aber ist, dass dabei eine Interessensabwägung der übergeordneten allgemeinen mit den privatwirtschafltichen Interessen statt findet. Dazu wollen wir anregen und aufrufen !

Wer seine Gedanken, Anregungen, Ideen, Kritik dazu mit uns teilen möchte, ist herzlich eingeladen sich unter isenwerk@gmx.de an uns zu wenden. Wir sammeln und bündeln alles und können damit unseren Ansatz immer weiter ergänzen oder nachjustieren.

Wir haben unsere Anregungen und Bedenken inzwischen natürlich auch der Gemeindeverwaltung zur Kenntnis gegeben und hoffen sehr, dass wir dazu in einen konstruktiven Austausch miteinander kommen, der versucht hier das Beste für Isen zu finden. Unser Ziel ist ein Innehalten und ein intensives Miteinander zu erreichen, das herausfindet, was das Beste ist. Für jede Unterstützung dabei sind wir dankbar und können unseren Anregungen mehr Gewicht verleihen.

Und für alle, die mehr Details aus unserer Analyse interessiert, im Folgenden ein Auzug daraus:

Vorweg der Hinweis, dass uns natürlich keine konkreten Planunterlagen zur Verfügung standen, als wir das Baugebiet 3D nachgebaut haben: wir hatten keine Maße, haben uns aber am maßstäblichen Standard-Stellplatz orientiert; wir hatten keine Geländeaufmaß, haben uns aber an den im Investorenkonzept erkennbaren Höhenlinien „herangearbeitet“, schließlich hat uns eine Ortseinsicht geholfen. Dabei werden uns kleinere Fehler unterlaufen sein, die bei dieser Herangehensweise unvermeidlich sind. Wir bitten diese zu entschuldigen, möchten aber darauf hinweise, dass dies auf unsere grundsätzliche Analyse keinen Einfluss hat. Es war un wichtig, auch die weniger vorteilhaften Perspektiven des Konzeptes zu visualieren – wir alle werden das Gebiet aus der präsentierten Vogelperspektive nie zu Gesicht bekommen. Maßstabsgebend sind bei uns einzig die farbig leicht abgesetzten Geschoße und hier und da ein Auto.


UNSERE ANALYSE


Bei unserer Analyse haben wir folgende „big points“ identifiziert, die wir allesamt, wenn auch unterschiedlich, bedenklich bzw. mindestens bedenkenswert sehen:

  • - warum müssen es so lange, gerade Baufluchten sein, die sowohl für eine Ortsrandbebauung als auch für das kleinteilig-ländliche Isens nicht maßstäblich sind? Warum müssen Wiederholungen von gleichen Baukörpern und Höhen ausgerechnet am Ostrand des Marktes Isen städtische Dimensionen annehmen?

  • - warum hat die Bebauung im Norden und Süden (oder anders herum) kein geplantes Ende, sondern hört einfach auf, weil das Grundstück zu Ende ist?

  • - warum wird eine fraglos gebotene, bauliche Verdichtung gegenüber einer klassischen Einfamilie- und Doppelhausbebauung, zu einem Maximum über Gebäude III+D getrieben (9 Baukörper ca. 29 x 13 m, Traufhöhe zwischen ca. 9 und 10 m, Firsthöhen von ca. 12 bis 13 m)?

  • - warum gibt es kein allumfassendes Park- und Verkehrskonzept, das auch Doppel- und Reihenhausstellplätze mit abdeckt? Was mit den bekannten und auch hier angebotenen Tiefgaragen- und Erschließungslösungen nicht möglich ist, könnten moderne Konzepte mit abgeschlossenen TG-Privatstellplätze mit direktem Zugang in die eigenen Keller jederzeit bewältigen. Das in der Gemeinderatssitzung im Frühfrühjahr vorgetragene Argument, dass das nicht so gut zu vermarkten sei, ist aber für die Allgemeinheit nicht entscheidend.

  • - es ist nicht erkennbar, ob und wie an exponierter Baugebietslage auf zu erwartende Windbewegungen von Westen her (auch aus thermischen Aufwinden) über die markante Hangkante oder von Osten her als (kalte) Fallwinde vom deutlich höher gelegenen Waldgebiet reagiert wird. Die im Konzept geometrisch streng gereihten Gebäude bilden über alle Bebauungsreihen durchgehende Schneisen und Lücken, die zu kräftigen Zugerscheinungen führen können.

  • - warum ist das „Gebäude am Platz“ mit einem Staffelgeschoss vorgesehen? Diese städtische Bauform, noch dazu direkt am Übergang zum freien Feld/ Ortsrand, ist ein zusätzlicher Fremdkörper (vergl. „Göttnerstraße“).

  • - umfangreiche Erdbewegungen sind vorgesehen, um die westlichste Gebäudereihe entlang der Hangkante zwar baubar, aber gleichwohl in den Gärten nicht ausreichend nutzbar zu machen. Selbst die Nachmodellierung der bestehenden Hangkante führt zu Terrassentiefen von geschätzt lediglich 1-5 m ab Hauskante.

  • - da uns ein genaues Geländeaufmaß nicht zur Verfügung steht, ist nicht erkennbar, ob der vorgesehene, öffentliche Spielplatz an der steilen Westböschung (selbst bei entsprechend umfangreichen Erdbewegungen) in ausreichender Größe möglich ist. Die aus der Neubebauung nicht einsehbare Lage ist darüber hinaus nicht im Sinne von Familien mit (kleinen) Kindern. Unserer Auffassung nach sind für ein Wohngebiet dieser Größe weitere öffentliche und private Spielplätze erforderlich.

WIR REGEN DAHER AN


  • - über alternative Bebauungs-Konzepte zu diskutieren und dabei zu prüfen, wie übergeordneten Interessen der Allgemeinheit bei der Ortsentwicklung im Markt Isen berücksichtigt werden können.

  • - das Maß der Verdichtung, die Maßstäblichkeit mit Blick auf die Lage Isens im allgemeinen und der exponierten Lage des Baugebiets im Besonderen im übergeordneten Zusammenhang festzulegen. Dabei ist Isenweit zu prüfen, wo es perspektivisch zielführender ist so hoch zu verdichten (Isen Süd?).

  • - eine Ortsrandbebauung zu schaffen, die einen sanften Übergang zur Bebauung schafft und harte, dreigeschoßhohe Baukanten vermeidet, diese aber vielleicht an 1 bis 2 sorgfältig gewählten, besonderen Stellen im Baugebiet dennoch zulässt.

  • - die Belange des Umweltschutzes und einer umsichtigen und ortsbezogenen Grünplanung konkret zu berücksichtigen z.B. durch die verpflichtenden Einsatz eines Anteils nachhaltiger Baustoffe oder einer (zentralen) Energieversorgung nur mit „sanften“ Energieträgern – das kann Modellcharakter bekommen und überörtliches Interesse und Attraktivität für den Markt Isen erzeugen.

  • - einen demoskopisch fundierten und zukunftsweisenden Mix an Wohnungsgrößen und –formen vorzugeben.

  • - konkrete Vorgaben zu sozialem und/ oder gefördertem Wohnungbau zu machen.

  • - ggf. Platz zu schaffen für neue Wohnformen wie das Genossenschaftliche Wohnen.

  • - gestalterische Anforderungen zu entwicklen, die ländlich-dörflich bleiben: Begrenzung max. Baulängen und –höhen ohne Vor- oder Rücksprünge, Festlegungen von Gebäudeversatzen, Baugruppen, Platzbildungen, öffentliche Räume im passenden Maßstab mit Aufenthaltsqualität für alle usw.

  • - den zu erwartenden Zusatzverkehr in Abhängigkeit konkreter Voruntersuchungen zu begrenzen hinsichtlich Aufnahmevermögen der Dorfener Straße einerseits und der Organisation und Bewältungung des ein- und ausmündenden Zusatzverkehrs andererseits. Auch ein bislang kommunal angedachter Kreisverkehr benötigt unter Berücksichtigung der hier sehr begrenzten Platzverhältnisse Planung und Kapazitätsauslegung im Vorfeld einer solchen Maßnahme, er ist nicht per se die Lösung jeglichen Andrangs. Unserer Überzeugung nach sollte in einem 1. Schritt als Grundlage für weitere Entscheidungen ein Verkehrsgutachten erstellt werden.

  • - die westlichste Gebäudereihe entlang der Hangkante grundsätzlich zu überprüfen, da Ihre Realsierung erhebliche Erdbewegungen voraussetzt (Verschiebung der natürlichen Hangkante nach Westen) und dennoch nur geringste Terrassen- und Gartentiefen zulässt ohne in den (künftig noch steilerern) Hang zu reichen.


GRUNDSATZ EINER GEPLANTEN ORTSENTWICKLUNG


Die Städtebauliche Entwicklung zählt zu den wichtigsten Aufgaben einer Gemeinde. Sie ist deswegen so wichtig, weil mit ihr gebaut zum Ausdruck kommt, welche Ortsentwicklung die Gemeinde nehmen wird, welches Orts- und Landschaftsbild erhalten oder geschaffen werden soll. Ortsentwicklung im Sinne von Bedarfsdeckung, Lebensqualität und Bevölkerungsentwicklung gleichermaßen. Dabei sind in einem Leitbild die übergeordneten Zielvorstellungen für wen Wohnraum geschaffen werden soll (Einheimische, Zuziehende, Junge, Alte, Familien, Wohngemeinschften etc.) genauso zu klären wie die Frage nach weiterem Bedarf an gemeinsamen, auch öffentlichen, Nutzungen, Dienstleistungs- oder Versorgerflächen.

Vereinfacht: Welche Entwicklung soll der Ort nehmen, „wo wollen wir hin“?


Dieses Gemeindeentwicklungskonzept (Masterplan und Leitbild) umfasst das gesamte Gemeidegebiet, damit darauf aufbauend, gezielt und immer als Teil des Ganzen, Zug um Zug und über Jahre/ Jahrzehnte realisiert werden kann.

Davon unabhänig ist der Weg der Baurechtschaffung in kommunaler Eigenregie oder, wie hier, als Vorhaben- und Erschließungsplan mit einem Investor als Paketlösung (mit Vorhaben- und Erschließungsplan des Bauherren, gemeindlicher Satzung und Durchführungsvertrag zwischen den Beteiligten). Dabei ist ist das Verfahren kooperativ zwischen privatem Investor und Gemeinde abzuwickeln, aber unter Einhaltung gemeindlicher Rahmenbedingungen und Vorgaben, die Grundlage einer jeden Planung sind und den Zielen des Ortsentwicklungskonzeptes gerecht werden müssen.


Die hoheitliche Aufgabe der Ortsentwicklung, die der Gesetzgeber sehr bewusst ausschließlich in die Eigenverantwortung der Kommune gegeben hat, darf dabei nicht verwässert oder aus der Hand gegeben werden. In der Ortsentwickung ist damit das allgemeine Interesse sehr klar über das Interesse des Einzelnen (auch eines Investors) gestellt.


(c) ISENWERK 2020

Perspektive Strassenflucht von Norden


Auf- und Abwinde, Querwinde

Bebauungskette ohne Ortsbezug ("Kaserne")

Perspektive vom Ranischberg kommend

Perspektive ähnlich wie Investorenpräsentation


Perspektive vom Platz aus nach Norden

Veränderung der Hangkante nach Westen

Perspektive enge Bebauung im Süden
Perspektive Straßenflucht von Norden
Vogelperspektive von Ost, Blick von Ost
Perspektive vom Ranischbergweg angekommen

Perspektive Strassenflucht von Süden
Geschossigkeit und Gebäudehöhen Traufe und First

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